中心区买房指南

文｜孙不熟

前天写了一篇《郊区买房指南》，反响不错，不少读者希望我写一篇《中心区买房指南》，那么，就当成一个系列继续写下去吧，这种能够直接影响到个人决策的文章，我也认为更有价值。

和郊区不同，中心区的市场关注度高、信息丰富、竞争充分，真正是一分价钱一分货，捡漏的机会少，如果是自住，一般是越贵越好。不过，同等价格的物业之间，还是有很多细微的差别，如果不懂得识别，还是非常影响微观的居住体验的。

本文把中心区物业分为老破小、老破大、商住混合楼、金领盘、CEO盘、老板盘等六个类别，然后一一分析买这类物业的一些讲究与痛点。

写之前，首先声明两点：第一，本文更适合自住类买家，第二，本文更适合一线城市特别是广州地区的读者。

01

老破小

这类物业很多是上世纪八九十年代建设的老公房，往往面积极小，户型差，要么没阳台，要么房出阳台；楼道不通风，采光差；小区道路坑坑洼洼，杂草遍地，空调滴水；有的甚至还是砖混结构，银行不给贷款。

不过，老破小的优点是门槛低啊，总价甚至比远郊新盘还低，我认为这种房子比远郊新盘更适合年轻人。李嘉诚说了，年轻人要多在外面跑、少待在家里享受，房子可以差一点，但位置一定要好，不能影响工作与社交。

买这类房子，我认为有两点需要注意的，一是建筑质量，毕竟都是几十年的房子，不能买到危房啊，当然哦，如果你真能确认它100%是危房也可以，说明拆迁的机会比较大，买到就赚到。这是玩笑话了，告诉大家一个偷懒的办法，很多大城市都有自己的城建公司，老国企盖房，用料、做工普遍是靠得住的。在广州，买老破小，可以认准越秀城建。

第二是位置，老破小的市场很小的，必须是中心城区核心地段才有价值，这个纪律应该严格遵守，不要有半点误差，城乡结合部、郊区新城的老破小，看都不要看。在广州，首推中轴线附近的老破小，比如六运小区，看上去都是漂亮的小洋楼啊，哪里是老破小对不对？一句话，买核心地段老破小，可以沾政府的光。

02

老破大

这类物业的建设年代比老破小近一点，往往楼层较高（20到30层），有电梯，面积较大，以大两房或者三房为主，位置一般不差。缺点是破旧，容积率高，两梯六户甚至八户是常态，楼道很暗，单体楼，或者有极小社区，路面坑坑洼洼，物业管理略等于没有。

如果想住中心区，又想住大一点、便宜一点，还要求有电梯，这类房子是一个不错的选择，因为它的单价甚至比同地段老破小还低。买这类物业的话，尽量买容积率低一点的，物业费高一点的，握手楼与二梯八户就算了。

从投资角度，我认为这类物业不如老破小，原因很简单，拆迁价值低啊，你拆一栋30层的楼最多也只能盖30层，没赚头啊，政府对容积率有限定的。老破小不一样，拆一栋六层的，可以盖一栋30层的，开发商想想都激动。

另外，从自住的角度，可能也是老破小更舒适，有的老破小能做到一梯两户，通风、采光都比老破大好太多，你挑一套还可以的，花个十几万装修一下，不差的。

03

商住混合楼

这类房子在商业旺地或者CBD比较常见，以单体楼居多，无论是看建筑年代还是看户型，都不差的，唯一的问题是很多房子被用来办公，导致人员交杂，价格上不去，有的甚至比同地段纯居民楼便宜个30%到50%。其他城市我不熟悉，广州的话，珠江新城西区有蛮多这类房子的。

国人普遍喜欢纯粹的居住氛围，不喜欢人太杂的社区，导致这类物业被自住型买家歧视，但如果从投资角度看，这类物业是可以考虑的，毕竟居住氛围这个东西不是硬伤，国外就不太计较这个。而且因为商住混合，更容易出租给企业，租金溢价高。价格低、租金高，租售比就好，这类房子我看投资价值挺大。

买这类房子，最重要的是位置好，一定要靠商务区才有价值。

深圳福田CBD

04

金领盘

这类物业一般不在城市正中心，往往在离CBD五六公里的位置，表现为房子新，户型好，有封闭式管理的社区，住户以高级白领为主。在广州，比较典型的有华景新城、美林海岸、佳信花园等等。

这些小区原本都是70后聚集的白领社区，但随着城市的发展，其中的住户往往在职场上混成了金领阶层，再加上房价上涨，今天想住到这种社区，至少也得是金领阶层的收入才扛得住。

对那些在郊区大盘住久了的白领来说，这类物业是一个比较好的置换选择，既能进城，居住体验也不至于大幅下降。买这类物业需要注意的是两点，一是学区要好，既然选择从郊区进城，学校肯定是非常重要的一个考量。

二是物业要好，这一点很容易忽略，广州有不少所谓金领盘，物业管理是极差的，比郊区大盘都差得远。物业管理直接决定了你房子的保养水平，既影响居住，也影响升值。

05

CEO盘

CEO比金领高一个层次，但仍然是靠工资吃饭的，往往也是买不起顶级豪宅的，只能买一些比豪宅低一档的CEO盘。这类物业一般处在城市核心地段，体现为房子新，户型好，有封闭式社区，物业管理好。在广州的话，比较典型的有凯旋新世界（一期）、中海花城湾。

这类物业的优点是地段顶配、配套顶级、圈层好，也非常的体面与舒适，唯一的缺点是尊贵感还是不够，因为很多房子最初是按照刚需或者改善的需求来设计的，只不过随着房价上涨，在价格上达到了豪宅线。

买这类房子，当然是非常不错的，除了不够尊贵，基本上挑不出其他的毛病，唯一需要注意的可能是自住率。比如，珠江新城中区就有不少楼盘的出租率较高，居住人口较杂、流动性较大，邻里关系冷淡，难以形成稳定、轻松的社区氛围，不适合家庭住。

一般来说，楼下有底商、小户型占比高的楼盘，出租率相对较高，导致物业管理水平也受影响。楼下无底商、大户型为主的楼盘，居住氛围就纯粹得多，CEO们要注意这些细节。

06

老板盘

老板盘就是顶级豪宅，是所有物业类型中唯一跳不出毛病的，其代表着一座城市在房价以及房屋设计、圈层营造上的极限水平，广州汇悦台、深圳湾一号、北京一号院、上海汤臣一品都是各自城市响当当的老板盘。

这类物业的底线要求是，不容许有任何硬伤，地段、户型、容积率、园林、视野、物业、配套、圈层统统都要最好的，连保安小哥都应该比黄晓明帅。老板盘的设计师们，要时刻想着帮客户花钱，而不是省钱，在合规、合理的范围内花得越多，客户越满意。

买这类物业的客户，最关心的不是形而下的地段、户型和园林，因为这些是底线要求，不允许有任何瑕疵，顶级豪宅的技术含量主要体现在安全感与尊贵感的营造上，这部分也是豪宅之所以是豪宅的根本理由。

从香港、纽约、伦敦的经验来看，顶级豪宅是非常保值的，无论在什么经济周期，顶级豪宅的价格都非常的硬。

但在国内，顶级豪宅的投资价值往往较低，反而是刚需物业的投资价值高，原因是什么？我的理解是，一方面国内还没有出现成熟的豪宅市场，富人对住宅的消费还没有全面升级；另一方面，国内的房地产行业还是缺少沉淀，真正懂豪宅的极少，伪豪宅多，真豪宅少。

买这类物业，我给不出什么具体的建议，因为我也买不起。不过我听说，很多老板现在喜欢租房子住，比如常年住在四季酒店或者雅诗阁公寓的套房里，既能提升工作与社交的效率，又能享受五星级酒店的服务，安全感、尊贵感、私密感都是极好的。

这可能也反映了一种趋势，买的房子和住的房子，完全是可以分开的，只有这样才能享受更好的生活方式。这一点，要向住酒店的老板们学习。

编者注：本文作者孙不熟，是公众号“城市战争”创始人、华南城市研究会副会长、广州市房地产协会专家委员会委员

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